【课程背景】
2016年3月5日全国人大会，李克强总理下了“军令状”，要求房地产业、建筑安装业、生
活服务业、金融业等四大行业的“营改增”必须在今年5月1日落地，3月23日财妈和税总随
即下发了财税[2016]36号文件，全面推进“营改增”正式落靴，4月5日税妈又出台了五个
营改增实施办法，增值税从此一统江山，增值税将退出历史舞台。“营改增”对物业管理
企业到底是利是弊？财政部长楼继伟保证，“营改增”后四大行业不增负，但对企业是否
增负却拒绝正面回答，根据此前有关部门的测算，“营改增”落地而税负提高甚至大幅度
提高大有人在，您是属于哪一种呢？另外，随着“营改增”的正式落地，物业管理行业增
值税增值税征收管理风险无疑加大。
本课程旨在使学员迅速了解物业行业“营改增”政策，掌握“营改增”对其造成的纳税风
险，用最短的时间，让我们物业高管和财务总监等掌握项目开发建设过程中营改增的疑
难问题，全面控制其中的风险，并有效开展纳税筹划，为企业争取最大化利益！
【课程收益】
1．解读建安企业营改增税收政策精髓，熟练掌握并解决行业营改增过渡期涉税问题
；
2.分析建安企业建造收入与成本构成中遇到的主要增值税涉税风险点，把握营改增应
对策略及涉税筹划技巧；
3．掌握营改增对建安企业在经营层面和管理层面造成的影响，并对如何应对这些影
响有个清晰认识。
4.熟练地运用各种税收政策实施有效的纳税筹划，为企业争取最大化的税收收益。
【课程内容】
模块一、“营改增”政策速递和精髓解读
1.房地产行业“营改增”政策涉及的主要内容解读
2.建筑安装行业“营改增”政策涉及的主要内容解读
3.增值税与增值税差异主要在哪
4.增值税对纳税人分类与管理有什么特殊要求
5.增值税计税方法和税款计算
6.增值税对进项税额的抵扣方法有哪些，什么项目不允许抵扣？
7.增值税专用发票使用和管理的主要内容，营改增企业的最大风险在哪儿
8.营改增企业纳税地点有何特殊规定或要求
9.营改增后是否全部由国税部门负责税源地征收管理而跟地税部门不再有关系？
10.建安企业的一般纳税人账务处理方法知多少？
模块二、物业管理行业“营改增”涉税主要风险与纳税规划
一、物业经营收入方面
1.物业服务收入（公共性服务费收入、公众代办性服务费收入和特约服务收入）等如
何确认收入和体现销项税额？
2.物业经营收入（房屋出租收入和经营停车场、游泳池、各类球场、集中供暖、中央
空调等共用设施收入）是否需要分开核算并按不同的税率各自申报？
3.物业大修收入属于什么业务性质的收入，应如何核算和申报？
4.物业酬金收入的纳税义务发生时间如何规定并应如何确认收入的实现？
5.广告收入、废品回收收入、场地租赁、停车服务费及无形资产转让收入等应如何
确认收入的实现？
6.商业用房经营收入如何确认收入并纳税申报
7.受房地产开发商之托管理出租不动产获得租金收入如何纳税
8.项目前期介入获得的开发商补偿收入如何纳税
9.代收的各类初装费、水费、电费、燃（煤）气费、维修基金、房租是否构成价外费
用？
10.物业公司实行收入分成的如何缴纳
11.物业公司收取的物业接管费
12.物业公司收取的一次性收取全年物业管理费如何纳税？
13.物业公司收取的各类灰色收入有何税收风险？
......
二、物业经营成本
1.物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用能否获得进项抵扣？
2.清洁卫生费用有哪些可以获得进项抵扣哪些不行？
3.秩序维护费用能够获得进项抵扣吗？
4.绿化养护费用有哪些空间可以利用从而获得进项抵扣？
5.物业管理企业期间费用（管理费用、销售费用、财务费用）等包含的进项是否可以
抵扣？
6.物业管理企业固定资产包含的进项税额是否允许扣除
7.物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用是否可以获得进项抵扣？
8.社区文化活动费用和经业主同意的其它费用能否获得进项抵扣？
9.物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造所发生费用是否可以进项
抵扣？
......
